Wissenswertes über griechisches Immobilienrecht

Wissenswertes ueber griechisches Immobilienrecht

posted by Anwaltsgesellschaft April 27, 2007 50 Comments

Eigentumserwerb in Griechenland

Rechtsgrundlagen

Griechenland ist wie Deutschland ein Rechtsstaat; der Erwerb an griechischen Immobilien richtet sich nach dem Astikos Kodikas (ZGB – Zivilgesetzbuch); dieses Gesetzbuch ist vergleichbar mit unserem BGB.

Wie nach deutschem Recht, auch nach griechischem Recht ist der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen.

Eine grundbuchliche Eintragung ins Ipothikofilakio oder Ktimatologio ist zur Erlangung von Rechtssicherheit erforderlich, da der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs auch im griechischen Recht geschützt ist.

Der Kaufvertrag Griechische Immobiliengeschäfte werden durch den Abschluß eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt.

Der Kaufgegenstand wird exakt beschrieben, der Kaufpreis und dessen Fälligkeit genannt, Stornierungsrechte und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug und/oder Rücktritt vom Kaufvertrag festgelegt; ebenso die Vertragsabwicklung zur Erlangung der Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Das Grundbuch Wie genau beim deutschen Recht, ist nach dem griechischen ZGB der Eigentumswechsel mit Eintragung beim für die Immobilie zuständigen Grundbuchamt vollzogen.

Die Zahlung des Kaufpreises oder Restkaufpreises erfolgt unmittelbar mit der notariellen Niederschrift und wird im besagten Notarprotokoll festgehalten.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer (siehe Recht und Steuern) ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung, mit der man das amtierende Notariat beauftragen kann.

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50 Comments

Dorsch Juli 10, 2011 at 2:55 pm

Hallo!

Unser Nachbar (auch ein Deutscher, den wir aber leider nicht persönlich kennen) hat uns in Griechenland eine häßliche, auf unserer Seite unverputzte Mauer zwischen die Grundstücke gesetzt. Lt. Freunden soll sie ca. 2 m hoch sein und die Fernsicht einschränken.

Frage: Darf er das? Braucht er dafür eine Baugenehmigung? Können wir ihn zum Verputzen auffordern etc? Wir wollen uns mit ihm nicht unbedingt überwerfen, aber auch nicht alles hinnehmen, zumal er uns eine sehr arrogante Antwort auf unsere Beschwerde geschrieben hat.

Über eine Antwort würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

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R.Meurer Juli 1, 2013 at 12:11 pm

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben vor Jahren ein Grundstück mit 4000 m² außerhalb eines Ortes auf der Insel Limnos erworben, undzware zur Hälfte mit einem griechischen Freund. Es wurde ein Dopppelhaus mit jeweils 2×100 m² Wohnfläche erbaut. Die Hälfte unsres griechischen Freundes wurde jedoch aus finanziellen Gründen von ihm nicht fertiggestellt, d.h. zum jetzigen Zeitpunkt ist lediglich der Rohbau fertiggestellt. Unsere Überlegung war nun, die andere Haushälfte zu erwerben. Meine Fragen wären folgende:
Muss erneut ein Bauantrag gestellt werden ?
Wie können wir den Wert ermitteln ?
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten ?
Vielen Dank für Ihre Rückantwort
R. Meurer

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Anwaltsgesellschaft Juli 5, 2013 at 5:56 pm

Sehr geehrter Herr, Meurer,

wir bedanken uns für Ihre Anfrage und beantworten Ihre Fragen im einzelnen wie folgt:

1) Es ist nicht notwendig einen neuen Bauantrag zu beantragen, sofern die bereits erteilte Baugenehmigung nicht abgelaufen ist. Es ist durchaus möglich, dass ein Grundstück gemeinsam mit der bereits existenten Baugenehmigung übertragen wird.
2) Der Einheitswert (Steuerwert) könnte in der Regel auch von uns ermittelt werden. Für die Ermittlung des Marktwertes sollte jedoch ein Sachverständiger bestellt werden.
3) Diese hängen im wesentlichen vom Kaufpreis bzw. von Einheitswert ab, sofern dieser höher liegen sollte. Ca. 9,5% Erwerbssteuer, 1,5% Notarkosten, 0,5% Grundbuchgebühren . (bitte bedenken Sie , dass einige Kosten nicht ausschließlich prozentual bemessen werden und somit Mindestbeträge anfallen auch wenn der Kaufwert gering gehalten ist). Das anwaltliches Honorar bemisst sich mitunter auch an dem Umfang der erforderlichen Handlungen.

Sollten Sie mehr Information benötigen können wir Ihnen gerne behilflich sein, und bitten Sie Ihre diesbezüglich Anfrage an tosounidis@rechtsanwalt.gr zu richten.

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Julian Juli 11, 2013 at 10:39 pm

Hi,

habe ein Grundstück mit etwa 2500m² nahe am Dorf, außerhalb der Bauzone, aber mit einer Baugenehmigung mit einem max. 200m² Haus. Ich muß mit dem Haus von den Nachbargrenzen 5m wegbleiben. Aber beim Abstand zur Strasse habe ich 2 unterschiedliche Meinungen(naja, die schwören es fast), Der eine sagt 15m Abstand, der andere beharrt auf 5m; hörte auch die Zahlen 7,5m und 10m.
Was stimmt?

Über Antworten würde ich mich freuen

Julian

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Anwaltsgesellschaft Juli 12, 2013 at 6:12 pm

Hallo Julian,

wir empfehlen vorliegend einen Bauingenieur mit der Prüfung des Sachverhaltes zu beauftragen. Dieser kann Ihnen in der Regel nach entsprechender Recherche, Auskunft geben , über die (örtlich) jeweils geltenden Baubestimmungen .

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Jürgen Juni 13, 2014 at 5:06 pm

Sehr geehrteb Herren Rechtsanwälte,

ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir zu folgender Problematik Ihre Rechtsauffassung mitteilen könnten:

Im Jahre 2006 haben meine Töchter einen Hausteil einer aus 4 Hausteilen bestehenden Anlage (mit Horizontalteilung) erworben. Im notarienllen Vertrag ist gleichzeitig die Teilungserklärung enthalten. Nach den genehmigten Plänen haben das Haus ca. 80 qm, während die Häuser 2, 3 und 4 gleich groß sind und jeweils ca. 63 qm haben. Das Bruchteilseigentum an dem Gesamtgrundstück ist demzufolge aufgeteilt. Haus 1 hat 313/1000, die Häuser 2,3 und 4 haben jeweils 229/1000. Neben dem Bruchteilseigentum ist den einzelen Häusern jeweils eine Sondernutzungsfläche zugewiesen. (Haus 1 ca. 800 qm, Häuser 2,3 und 4 jeweils ca. 480 qm.

Im November 2011 hat der ursprüngliche Eigentümer des Gesamtgrundstücks und jetzige Eigentümer des Hauses 1 und 3 den Hausteil 4 notariell verkauft. Da der Käufer sein Haus 4 -ohne Änderung der Gesamtwohnfläche- Grundriss umplanen wollte (Verlagerung der Terrasse von West nach Ost), wollte er zusätzliche Grundstücksfläche erwerben. Diesem Wunsch entsprach der Verkäufer. Ohne Beteiligung meiner Töchter beim Notar verkaufte er zusätzliche 100 qm. Im Notarvertrag wurde das Bruchteilseigentum geändert. Es ist jetzt bei Haus 1 reduziert auf 300/1000, bei Haus 4 erhöht auf ca. 240/1000 und bei Haus 2 und 3 minimal erhöht auf 229,35/1000. Diese Änderung hat der Bauingenieur auf Weisung des Verkäufers formuliert und vom Notar verbrieft. Auf Rückfrage erklärte mir der Bauingenieur, dass er nicht gewusst habe, dass meine Töchter als Mitglieder der Eigentümergemeinschaftbeim Notartermin nicht beteiligt worden waren . Die ganze Problematik wurde mir erst bekannt, als der Eigentümer des Hauses 4 weitere Grundfläche zur Nutzung erwerben wollte.

Jetzt stellt sich die Situation so dar, dass für dasselbe Grundstück zwei unterschiedliche Teilungserklärungen existieren. Einmal die aus dem Jahre 2006, die von allen damaligen Eigentümern rechtsgültig vereinbart worden war und die aus dem Jahre 2011, die ohne Beteiligung meiner Töchter abgeändert wurde. Abgesehen davon orientiert sich diese Teilung nicht mehr an den Wohnflächen der Häuser, sondern ist willkürlich und entspricht wohl auch nicht dem griechischen Wohnungseigentumsrecht.

Welche Folge hat die fehlende Unterschrift und Nichtbeteiligung meiner Töchter an dem Vertrag von 2011 ? Ist dieser Vertrag fehlerhaft mit der Folge der Ungültigkeit? Probleme könnte es eines Tages geben, wenn auch für diese Region eines Tages Grundbücher eingeführt werden? Für ein und dasselbe Grundstück kann es schließlich nur neine einzige Teilungserklärung geben.

Ich habe inzwischen mit dem Notar und dem Käufer des Hauses 4 Kontakt aufgenommen bislang allerding keinen Erfolg gehabt. Ich vertrete die Ansicht, dass der Vertrag aus dem Jahre 2011 der ursprünglichen Teilungserklärung im Vertrag aus 2006 angepasst werden muss. Nur dann steht auch das Bruchteilseigentum wieder in Korrelation zu den Wohnflächen der Häuser. Dem Wunsch des Käufers des Hauses 4 nach mehr Gartennutzungsfläche kann m.E. Nur dadurch erreicht werden, dass er eine zusätzliche Sondernutzungsfläche aus einem Teil des Gesamtgrundstücks erwirbt, deren Nutzung sich der ursprüngliche Eigentümer (jetzt der des Hauses 1) vorbehalten hatte. Meine Töchter würden dieser Änderung der Teilungserklärung jederzeit zusteimmen, bestehen aber darauf, dass es bei der Regelung des Bruchteilseigentum im Vertag von 2006 verbleiben muss.

Liege ich mit meiner Rechtsmeinung (die dem deutschen Recht entspricht) richtig? Welche Konsequenzen hätte es, wenn sich Verkäufer, Käufer des Hauses 4 und der Notar weigern sollten, den Vertrag von 2011 anzupassen? Wie kann man den Notar, der schließlich auch verantwortlich für den Fehler ist, veranlassen (zwingen) tätig zu werden.
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir kurz mitteilen könnten, ob ich mit meiner Rechtsmeinung richtig liege und was ich ggf. tun müsste, um rechtlich einwandfreie Verhältnisse herstellen zu lassen.
Ich darf mich schon im Voraus herzlich bei Ihnen bedanken.
Mit freundlichen Grüßen
Jürgen

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Anwaltsgesellschaft Juni 16, 2014 at 3:33 pm

Hallo,

wir bedanken uns für Ihre Anfrage. Sie liegen richtig bei Ihrer Vermutung dass jetzt eine Korrektur vorgenommen werden muss damit jetzt die Bruchteile richtig im Vertrag erscheinen. Für eine notarielle Korrektur bedarf es der Zustimmung bzw. Mitwirkung sämtlicher Miteigentümer. Das Thema könnte aber auch gerichtlich auseinandergesetzt werden, wenn eine solche Zustimmung nicht erteilt wird. Was ich zunächst vorschlagen würde, ist dass Sie Ihre Anfrage gemeinsam mit einer Kopie dieser zwei Teilungsverträge an unsere Email info@rechtsanwalt.gr senden, damit wir das Thema gesondert prüfen und Sie über die angezeigten Vorgehensweise informieren können.

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Jürgen Juni 30, 2014 at 8:24 am

Sehr geehrte Herren Rechtsanwälte,
danke für Ihre Auskunft. Die Gegenseite und der Notar behaupten nun, dass sich in dem Kaufvertrag meiner Töchter eine Klausel befindet, wonach Veränderungen im Bruchteilseigentum nicht von allen Miteigentümern notariell vereinbart werden müssen.Ob diese Behauptung zutrifft, kann ich erst sagen, wenn mir griechische Freunde den Text ins Deutche übersetzt haben. Sollte diese Klausel tatsächlich vorhanden sein, stellt sich die weitere Frage, ob eine derartige Klausel nach dem griechischen Wohnungseigentumsrecht überhaupt zulässig oder sogar nichtig ist. Nach deutschen WEG wäre dies der Fall. Vielleicht können Sie mir eine kurze Antwort auf diese Frage geben. Ich wäre Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Jürgen

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Anwaltsgesellschaft Juli 3, 2014 at 3:45 pm

Hallo,

Obwohl wir den Vertrag prüfen sollten um dies verbindlich mitteilen zu können, können wir voraussichtlich sagen, dass eine solche Klausel unseres Erachtens rechtmäßig sein könnte, sofern alle Miteigentümer den Vertrag unterzeichnen, bzw. die Gültigkeit einer solchen Klausel akzeptieren.

Reply
Jürgen Juli 5, 2014 at 7:21 am

Sehr geehrte Herren Rechtsanwälte,
herzlichen Dank für Ihre Auskunft. Bevor ich weiteres veranlasse, möchte ich erst eine gütliche Einigung anstreben.
Mit besten Grüßen
Jürgen

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